關于特發(fā)物業(yè)轉型升級的幾點思考
發(fā)布日期:2014/12/10 9:50:41 | 瀏覽次數(shù):12085 來源:特發(fā)物業(yè)公司總經(jīng)理 高天亮
特發(fā)物業(yè)管理公司自1993年成立以來，從小到大，發(fā)展勢頭較好，特別是在“十二五”期間，規(guī)模擴張較迅速，管理項目增加到44個，管理面積達到280萬平方米。2014年，營業(yè)收入將突破2億元大關，達2.33億元。今年6月目前，特發(fā)物業(yè)成功入圍“2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)”并榮獲“2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)成長性TOP10”，分別名列第76位和第9位，實現(xiàn)了歷史性突破。
同時，公司也面臨著很多亟待解決的問題：一方面，特發(fā)集團持續(xù)開發(fā)新地產(chǎn)的速度和規(guī)模有限，只能滿足特發(fā)物業(yè)生存需要，不能滿足其發(fā)展要求；另一方面，目前特發(fā)物業(yè)占華為公司物管項目比重較大，華為公司已經(jīng)開始有控制特發(fā)物業(yè)在華為公司擴張的苗頭，因此要再次中標華為較大的項目變得非常艱難。再加上外部環(huán)境如人工和物料成本增長較快，造成運營成本上升壓力較大，行業(yè)競爭加劇導致利潤被攤薄等問題，近幾年公司規(guī)模和利潤雖增長較快，但是人均利潤卻不增反降，其中盈利模式、大客戶構成相對單一等，是制約特發(fā)物業(yè)發(fā)展的關鍵因素。因此，特發(fā)物業(yè)目前已經(jīng)走到前進的十字路口，轉型升級勢在必行。
思考一：向高端物業(yè)的轉型升級
中國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了30余年，從1981年深圳第一家物業(yè)公司成立至今，物業(yè)管理已從朝陽階段跨入了轉型時期，從低層次的“圈地運動”逐步走向了“品牌高端物業(yè)管理大圈地時代”，品牌高端物業(yè)服務企業(yè)占有及瓜分市場，已成為市場發(fā)展的明顯趨向。特發(fā)物業(yè)的企業(yè)愿景是成為“高端物業(yè)管理品牌供應商”，那什么是高端物業(yè)？我認為：一是項目高端，即物業(yè)項目的利潤豐厚（與同行業(yè)相比），如華為項目利潤率為8%左右；二是客戶高端，即項目的利潤并不多，如2014年拓展的武漢中信建筑設計研究總院物業(yè)管理項目，但該客戶隸屬中國中信集團，品牌影響力大，客戶優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。這兩種類型的物業(yè)項目是特發(fā)物業(yè)轉型升級的方向。
思考二：業(yè)務結構的轉型升級
當前，特發(fā)物業(yè)的在管項目大致分為資源型項目（特發(fā)集團開發(fā)）和市場化項目（以華為物業(yè)項目為主）兩種。所管理的業(yè)態(tài)主要是高新科技園區(qū)及少量的寫字樓、住宅小區(qū)，物業(yè)業(yè)態(tài)相對單一。今年3月份，集團張俊林董事長在特發(fā)物業(yè)調(diào)整物業(yè)班子時指出，特發(fā)物業(yè)應“調(diào)整物業(yè)結構，改善盈利模式。形成園區(qū)管理、寫字樓商業(yè)樓宇管理、住宅物業(yè)管理等多種業(yè)務模式，向高端物業(yè)管理轉型”。因此，特發(fā)物業(yè)需要在高端商業(yè)物業(yè)、高端旅游休閑物業(yè)、寫字樓物業(yè)、機構物業(yè)等方面加快市場開拓的步伐，努力實現(xiàn)業(yè)務結構的轉型升級。今年，公司已成功中標阿里巴巴小微金服（高端寫字樓物業(yè)）、深圳景田銀座項目（純商業(yè)物業(yè)），目前正在積極拓展武漢東湖開發(fā)區(qū)管委會政務中心管理項目（機構物業(yè)）。
思考三：客戶結構的轉型升級
特發(fā)物業(yè)作為華為最忠誠的物業(yè)管家，伴隨并見證著華為飛速崛起成為世界一流的杰出企業(yè)。十多年前，特發(fā)物業(yè)從華為剛剛起步時就開始承接華為的物管項目，到今天，已逐漸成為華為物管整體解決方案的核心供應商之一，在華為擁有最大的市場份額，達到35%。
華為一家獨大，也為特發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營帶來潛在風險。首先，華為項目的回款周期普遍較長，新接項目從接管到運作，通常3個月后才能正常結算物業(yè)管理費，特發(fā)物業(yè)需要墊付大量資金，高峰期達3000多萬元，給公司的現(xiàn)金流帶來較大的壓力；其次，華為公司對供應商的總體份額上限有一定的限制（不成文），特發(fā)物業(yè)公司中標華為新建物管項目的機會將大大降低；再次，“將雞蛋放在一個籃子里”勢必會給特發(fā)物業(yè)的經(jīng)營帶來較大風險。為此，特發(fā)物業(yè)近年來積極調(diào)整客戶結構，拓展新的優(yōu)質(zhì)客戶。今年，特發(fā)物業(yè)大力拓展非華為項目，新增阿里巴巴、寧夏寶塔、中信集團等高端客戶。經(jīng)過努力，客戶結構調(diào)整工作已初顯成效，華為項目占公司營業(yè)收入的比重由2013年的61.61%下降到目前的55.61%，較好地分散了經(jīng)營風險，加快了轉型升級的步伐。
思考四：服務內(nèi)容的轉型升級
特發(fā)物業(yè)目前基本還停留在為客戶提供保修、保安、保潔、保綠等傳統(tǒng) “四�！狈⻊针A段，一體化服務項目不多（只有華為成都基地和廊坊基地是一體化管理），物業(yè)服務收入仍然是企業(yè)的主要收入來源。高附加值的設施設備管理沒有形成核心競爭力，多種經(jīng)營方面也基本是空白。而行業(yè)內(nèi)百強企業(yè)的多種經(jīng)營收入和利潤逐年增長，在企業(yè)全部營收和總利潤中所占的比例連續(xù)穩(wěn)步提升，其中利潤占比連續(xù)五年超過 50%，多種經(jīng)營已經(jīng)成為百強企業(yè)創(chuàng)造利潤的主力軍。圖：2010-2014 年物業(yè)百強企業(yè)多種經(jīng)營收入及利潤變化情況
因此，特發(fā)物業(yè)公司應在保持傳統(tǒng)優(yōu)勢的前提下，開發(fā)利用我們的客戶及派生客戶資源，充分挖掘客戶有效需求，借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等高新技術，開展房屋中介及資產(chǎn)管理等多種經(jīng)營，突破利潤瓶頸。特發(fā)物業(yè)已在泊林花園試點APP平臺，嘗試開展多種經(jīng)營，借助服務內(nèi)容的轉型升級，為企業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點，逐步形成本業(yè)不輸、奇兵制勝的“守正出奇”良好局面。
思考五：用互聯(lián)網(wǎng)思維促商業(yè)模式創(chuàng)新，實現(xiàn)向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級
集團張建民總經(jīng)理高度重視商業(yè)模式創(chuàng)新，在對特發(fā)物業(yè)公司調(diào)研時指出：“物業(yè)管理企業(yè)未來的競爭主要在于創(chuàng)新服務模式，以及對客戶資源和客戶擁有量的競爭”。
物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)適應現(xiàn)代服務業(yè)的轉型升級，就必須著力于轉變發(fā)展方式，其核心內(nèi)容離不開創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管理商業(yè)模式。未來物業(yè)管理主要有三種商業(yè)模式，即“物業(yè)服務集成商”、“物業(yè)保障服務商”和“物業(yè)資產(chǎn)運營商” 。
“物業(yè)服務集成商”，又稱一體化管理模式，也稱物業(yè)服務總包模式，其特征是，物業(yè)服務企業(yè)通過前端策劃服務、中端監(jiān)管服務和后端評判服務的方式，將各分包企業(yè)的專項服務集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務產(chǎn)品。從明年開始，華為將力推“物業(yè)服務集成商模式”，主要看重供應商的設施設備的管理能力（占70%的權重，此外安保占20%，清潔占10%）。
“物業(yè)保障服務商”，又稱物業(yè)后勤服務模式或物業(yè)支援服務模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應后勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務企業(yè)不僅從事不動產(chǎn)管理業(yè)務，而且受托提供配餐、會務等后勤服務。行政事業(yè)單位等機構物業(yè)屬于該類“物業(yè)保障服務商”模式。
“物業(yè)資產(chǎn)運營商”，又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護和管理工作委托給物業(yè)服務企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營和管理工作(如租務管理、銷售代理和不動產(chǎn)融資等)委托給物業(yè)服務企業(yè)。
“物業(yè)資產(chǎn)運營商”模式代表物業(yè)管理行業(yè)的未來方向，是我們未來商業(yè)模式轉型升級的目標。這是因為物業(yè)服務企業(yè)具有運營和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢：一方面，物業(yè)服務企業(yè)掌握物業(yè)管理區(qū)域及其周邊最為全面、及時的物業(yè)供求信息，同時在物業(yè)服務過程中容易與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關系；另一方面，在物業(yè)服務合同基礎上物業(yè)資產(chǎn)運營事務的再委托，不僅手續(xù)程序方便快捷，而且成本費用節(jié)約便宜，有利于增加物業(yè)服務企業(yè)給業(yè)主帶來的商業(yè)便利。
互聯(lián)網(wǎng)思維就是要圍繞未來的競爭形態(tài)和客戶價值需求，制定公司創(chuàng)新商業(yè)模式，使互聯(lián)網(wǎng)成為商業(yè)模式的構成元素。為實現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)管理向社區(qū)綜合服務商等現(xiàn)代物業(yè)服務轉型，特發(fā)物業(yè)公司未來將借助互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等科技手段，充分分析、挖掘業(yè)主需求，整合各種商業(yè)資源搭建社區(qū)商業(yè)服務網(wǎng)絡平臺，逐步向物業(yè)服務的延伸領域進軍。經(jīng)過對“彩生活模式”、“中信物業(yè)E家通”等的實地調(diào)研和充分論證，特發(fā)物業(yè)已選定供應商并與其在APP和移動互聯(lián)領域開展合作，希望通過加入成熟的互聯(lián)網(wǎng)APP平臺，挖掘社區(qū)（下一步希望擴大到科技園區(qū)）服務的商業(yè)潛力，打通業(yè)主和商家之間的通道，逐步形成以社區(qū)為中心的微商圈，打造特發(fā)物業(yè)特有的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)商業(yè)品牌，從而實現(xiàn)真正的轉型升級。