企業(yè)文化
物業(yè)管理行業(yè)轉型分析
發(fā)布日期:2015/1/12 17:17:32 | 瀏覽次數(shù):11009 來源:集團企業(yè)一部 李正祥
一、物業(yè)管理行業(yè)的起源及其發(fā)展
物業(yè)管理（property management）是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)的基本業(yè)務為“四保”，即保安、保潔、保綠化、保維修。
從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，至今已有100多年的歷史。國內物業(yè)管理于19世紀中葉到20世紀20年代出現(xiàn)萌芽，在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑，因而出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生、保安服務等專業(yè)性的經(jīng)營公司，是我國物業(yè)管理的早期形式。20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港引入。1981年3月10日，深圳市第一家專業(yè)性物業(yè)管理公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，截至2012年底，我國物業(yè)管理行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業(yè)收入超過3000億元，全國共有43919人獲得物業(yè)管理師資格。
二、當前國內物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展基本情況
（一）行業(yè)發(fā)展參差不齊，規(guī)模發(fā)展道路尚遠
物業(yè)管理是改革開放之后，伴隨著城市化發(fā)展而產生的新興行業(yè)。由于我國幅員遼闊，地區(qū)發(fā)展差距較大，物業(yè)管理行業(yè)的地域分布和成熟程度極度不平衡，東部沿海地區(qū)發(fā)展程度較高，西部地區(qū)則較為薄弱。根據(jù)2013年10月中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，行業(yè)排名前200企業(yè)中，東部沿海省區(qū)企業(yè)150家，占75%，其中廣東省54家(深圳39家)，占四分之一強。西部、中部、東北三省共50家，占25%。大型物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)位于大城市，二、三線城市的物業(yè)管理總體還在拓展階段，還有相當數(shù)量的縣級市物業(yè)管理處于起步或尚未啟動階段。情況表明我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展地域差異十分明顯，規(guī)模化發(fā)展上有較大空間。
（二）綜合因素交互作用，轉型壓力較為嚴峻
2014年4月26日，“國際視野下的物業(yè)行業(yè)轉型升級”研討會在東莞松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)召開，來自廣東省的200多家物業(yè)管理企業(yè)參與，其中包括保利物業(yè)、珠江物業(yè)、粵華物業(yè)、時代物業(yè)等行業(yè)領袖。研討會在美國加州大學Marie Roch教授的《大數(shù)據(jù)時代下前沿技術應用與生活》主題演講下正式開始，講述了大數(shù)據(jù)的概念和在美國的商業(yè)運用，大數(shù)據(jù)對管理決策及了解客戶需求的重要作用。中國物業(yè)管理協(xié)會副會長翁國強作了《國際視野下物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級》的演講，在與會各物業(yè)同行中引起強烈共鳴，轉型已成為業(yè)界的共識。
物業(yè)管理行業(yè)從整體上來看遠沒有飽和，為什么企業(yè)如此迫切轉型？其原因是多方面的。一是物業(yè)管理行業(yè)利潤率較低，近些年人力等成本持續(xù)上漲使企業(yè)盈利空間越來越狹窄，招工難困擾著幾乎所有的物管企業(yè)，傳統(tǒng)發(fā)展模式已難以為繼，目前有95%的物業(yè)管理公司都是虧損運營，依靠房地產開發(fā)的資金補貼維持運營。為了尋求更大的利潤空間，物業(yè)管理企業(yè)必須轉型。二是物業(yè)管理宏觀市場雖然仍有較大的空間，但目前尚不成熟，成熟地區(qū)市場競爭已十分激烈，通過量的擴張擴大盈利越來越困難，迫使企業(yè)轉型升級。三是隨著社會的發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快，對生活服務的要求提高，需要更加便利、舒適和個性化的服務，新的市場空間逐步敞開，使物業(yè)企業(yè)轉型升級成為可能。四是互聯(lián)網(wǎng)等新技術開始大規(guī)模產業(yè)化運用，為物業(yè)管理企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術提高物業(yè)管理效率、拓展新業(yè)務提供了新的技術手段。五是房地產行業(yè)走過拐點，住宅、商業(yè)、工業(yè)地產商都需要尋找新的發(fā)展空間，地產企業(yè)對大部分物業(yè)管理企業(yè)擁有產權及產業(yè)鏈等方面的控制力和影響力，對物業(yè)、居家有關領域十分熟悉，因而是其轉型的首選，給物業(yè)管理企業(yè)帶來了巨大的壓力。
三、物業(yè)管理企業(yè)轉型的基本方向
物業(yè)管理轉型可分為管理轉型、業(yè)務轉型和商業(yè)模式轉型。管理轉型是將電子網(wǎng)絡技術運用于安全、維修、客戶信息等物業(yè)管理業(yè)務之中，提高管理效率和服務質量；業(yè)務轉型是開發(fā)新的業(yè)務并逐步轉向新的業(yè)務；商業(yè)模式轉型是管理與業(yè)務的綜合性轉型，通過提升管理和拓展新業(yè)務，使企業(yè)完成脫胎換骨的變化，成為一家新型的企業(yè)。
深圳市龍城物業(yè)管理有限公司2001年改制后，在做大物業(yè)管理傳統(tǒng)業(yè)務平臺的基礎上，進行了相關多元化延伸，先后進入地產開發(fā)、物業(yè)設備維修、社區(qū)信息化服務、園林綠化、創(chuàng)投與小額信貸等領域，完成了商業(yè)模式的轉型。
物業(yè)管理公司業(yè)務延伸有以下兩種路徑，即縱向延伸與橫向延伸�？v向延伸是由傳統(tǒng)物業(yè)管理服務向上游延伸，也分為兩個方面，一是向高端物業(yè)管理市場延伸，如高檔寫字樓、高檔酒店、大型企業(yè)總部、政府辦公物業(yè)、別墅會所等的管理；二是向物業(yè)開發(fā)規(guī)劃咨詢如項目定位、可研報告、開發(fā)規(guī)劃等領域延伸�？v向延伸目的是向高附加值產業(yè)鏈滲透發(fā)展，向國際大型高端物業(yè)服務商看齊，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。戴德梁行提供全球性地產專業(yè)服務，范圍包括：研究及顧問、物業(yè)管理、酒店管理和顧問服務、設施管理、估價及顧問、物業(yè)投資、寫字樓代理、商鋪顧問及代理服務、工業(yè)房地產投資服務、住宅服務、建筑顧問。第一太平戴維斯服務范圍包括：為客戶定制市場調研及分析報告、財務分析、土地最優(yōu)利用研究、租戶配比研究、可行性研究、市場定位報告、開發(fā)/再開發(fā)顧問建議、總體規(guī)劃建議、盡職調查報告、上市估值咨詢、商業(yè)評估咨詢、機械設備與廠房評估、按揭評估等。
橫向延伸可分為三個方向，一是物業(yè)持有階段的保值增值如維修、租賃、價值評估等；二是居民日常生活服務領域如餐飲、購物、嬰幼托管等；三是工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理公司針對企業(yè)提供延伸服務，如技術、管理、資本經(jīng)營等方面的咨詢服務。
彩生活是橫向轉型較為成功的案例。彩生活物業(yè)管理公司成立于2008年，是花樣年地產公司的子公司。6月17日彩生活在香港公開上市，成為國內首家物管類上市公司。彩生活目前已由傳統(tǒng)“四�！狈⻊胀卣怪炼喾N居家服務領域，目前主要業(yè)務為：（1）居家生活服務。包括“代業(yè)主購物”、“購買充值卡”、“送桶裝水”、“訂送牛奶”，甚至提供“旅游服務”以及推廣“加油卡”、“百貨公司消費儲值卡”、“社區(qū)電信儲值卡”等。（2）物業(yè)經(jīng)營。如對小區(qū)進行整體改造、拉動房屋增值、提升業(yè)主滿意度。小區(qū)的整體居住環(huán)境改善，更將業(yè)主所屬區(qū)域的房產增值，產生房產二次交易的增值。（3）社區(qū)金融。其方式分為：業(yè)主募集，比如每戶借5萬元，那么2000用戶就能募集上億元款項，由花樣年創(chuàng)造的平臺用于小微額貸款、金融增值理財。特別是小微額貸款，對于業(yè)主個人而言，小額理財填補了大多銀行不做50萬以下貸款，但市場需求又非常大的空白，其利息、復利很高，潛在利潤收入巨大，資金運作周期以中長期為主。業(yè)主充值資金，結合物業(yè)服務，對于業(yè)主所需要的各儲值消費卡進行統(tǒng)一收費充值。從上游業(yè)主充值到款項回籠至下游商家有周期間隔，短期內可充分利用大量現(xiàn)金流做短期企業(yè)、個人金融服務。資金運作周期以短期為主。（4）B2F社區(qū)電商平臺。以家庭為單位消費的電子商務平臺。業(yè)主通過此平臺可了解小區(qū)周邊各種商業(yè)服務信息，并可通過智能終端下單預訂商品或服務，待服務完成后才付款。（5）其他。中介服務：向業(yè)主收取的物業(yè)托管、出租、銷售等服務的中介傭金，以及向給業(yè)主提供開鎖、修理家電、快遞等的服務提供者收取的中介傭金。微商圈服務：為小區(qū)引進早餐、微商圈商戶、時令蔬果團購等增值服務，物業(yè)公司對商戶服務、品牌商品進行篩選時，將對商戶和生產者等實際供應商收取費用。廣告服務：物業(yè)公司向業(yè)主推送分類的商業(yè)服務信息，向社區(qū)微商圈商戶收取在便民服務平臺上的廣告推廣費用。
張江高科代表了工業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商轉型發(fā)展的一類現(xiàn)象。該司成立于1996年，負責位于上海浦東新區(qū)中南部約75.9平方公里土地的科技園區(qū)開發(fā)，起初屬于工業(yè)用地一級開發(fā)商，即進行“七通一平”及土地批租。2002年起，張江高科實施第一次轉型，提出“土地資源深加工”，逐步將直接批租土地改變?yōu)橥ㄟ^建造物業(yè)再進行租售，將土地開發(fā)的價值鏈向下游延伸，以期獲得長期、穩(wěn)定的收益，取得了較大的成功。公司通過自建、購買等方式，增加銷售和租賃物業(yè)的體量，逐漸成為利潤的主要來源。2006 年，公司提出了“一體兩翼產業(yè)互動”的新戰(zhàn)略，涉足創(chuàng)投領域。創(chuàng)投收益逐步成為公司新的增長點。