“房地產+”時代何去何從的思考
發(fā)布日期:2016/7/1 15:32:17 | 瀏覽次數(shù):9356 來源:特發(fā)地產公司 張偉2015年已悄然過去，深圳房價大幅上漲44%以上，名列全國房價漲幅之首。在全國非一線城市去庫存化，取消限貸等大背景下，深圳無疑成為全國的聚焦點，吸引著全國開發(fā)商的目光，也牽動全國房地產市場的神經(jīng)。
一、資本全面掠食房企生存空間，未來傳統(tǒng)房企的市場及空間在哪里？
2015年12月22日，位于深圳遠郊的坪山新區(qū)1宗居住用地與3宗商業(yè)用地同時進入現(xiàn)場競價拍賣階段，吸引了包括龍光、信達、萬科、中糧、特發(fā)等十余家房企參與，連一向很少在拍賣市場拿地的星河集團董事長黃楚龍也親自到場。當日下午3點，底價為9.48億元的居住用地率先開拍，最初競價階梯為1億元，在短短45秒鐘之后，信達地產與龍光地產此起彼伏舉牌將地塊抬價到25億元，緊接著在下調競價階梯后，雙方歷經(jīng)近100余次舉牌，最終信達地產以30.3億元奪下該地塊。當日下午，萬科深圳公司副總經(jīng)理劉波率同投資部幾乎全體成員臨陣觀摩。在萬科的內部測算中，宅地價值25億元左右，一旦超出評估價便放棄拿地。據(jù)預測，土拍現(xiàn)場萬科約有一次的舉牌機會，但事實遠超想象，萬科始終沒有舉牌。另一排座位上坐著平安不動產和中航的代表。平安不動產向中航提供了一定額度的授信，意欲以股權投資的方式介入坪山宅地的開發(fā)。但中航或因地價超出預期等因素，并沒有舉牌拿地�，F(xiàn)場明顯分為兩種狀態(tài)：冷靜、價值評估和不舉牌；資源的搶奪和資本的瘋狂。
該地塊土地面積僅3.7萬平方米，總建筑面積16.61萬平方米，其中含4.5萬平方米保障性住房，保障房建成之后政府將以4500元/平方米的綜合成本價予以回購�？鄢Ｕ戏亢团涮子梅棵娣e之后，信達地產奪得該地塊的樓面地價高達27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。
深圳信達置業(yè)為信達地產全資子公司，注冊于2014年6月，而深圳坤潤投資又為深圳信達置業(yè)的全資子公司，注冊于今年9月，看起來是專門為拿地注冊的項目公司。值得注意的是，此次拿地主體卻是以深圳信達置業(yè)和深圳坤潤投資聯(lián)合體的形式。對此，深圳信達置業(yè)有限公司副總經(jīng)理毛文哲向界面新聞記者解釋稱，之所以用聯(lián)合體的形式拿地，是便于未來在財務方面進行安排。上述表態(tài)可以從信達地產另一個商業(yè)行為中得到佐證。此次深圳拿地之前，11月末信達地產在上海以72.99億元拿下一宗住宅地王，同樣是“面粉貴過面包”的情形。
二、外地房企強勢進入深圳，深圳本土開發(fā)企業(yè)未來在哪里？
2015年12月25日，“名不見經(jīng)傳”的泰禾以57億元的總價悉數(shù)摘下深圳寶安尖崗山兩宗地，成功挺入深圳。其中一宗面積2.14萬平方米的地塊溢價177.61%，以79907元/平方米的樓面地價，超越此前上海、北京兩地創(chuàng)下的6.1萬元/平方米、7.5萬/平方米紀錄，成為轟動一時的全國單價地王。
泰禾集團此次是以子公司福建中維房地產開發(fā)有限公司的名義拿地，并且截至目前，尚未在深圳成立區(qū)域公司或項目公司。布局一線城市仍是泰禾集團的核心戰(zhàn)略，其打造的高端產品中式院落別墅“院子”系列已成國內豪宅的一個符號，產品的鋪開需要在一線城市落地。集團投資發(fā)展部總監(jiān)余敦成是本次拿地的負責人，他說尖崗山地塊將建造為泰禾國內的第十座“院子”，拿地過程比想象中順利，價格在可接受范圍。
三、過剩的資本需要優(yōu)質資產
2008年金融危機之后，“開著直升機撒錢→推升資產泡沫→等待創(chuàng)新重生”，是世界各國慣用的手段。全球貨幣體系無錨，發(fā)達國家量化寬松政策你追我趕，使得全球貨幣超發(fā)泛濫。在過去的8年中，美國增發(fā)了4萬億美元，增幅40%；中國則增發(fā)了93萬億人民幣，增幅230%。作為全球最大的兩個經(jīng)濟體，中美兩國相加占到全球經(jīng)濟總量的三分之一左右。因此，中美兩國的一舉一動，都牽動全球，“中國打噴嚏，世界就感冒”已經(jīng)不是自我戴高帽。一個簡單粗暴的事實是，在過去5年，全球流通貨幣總量增長約四成，而如果將人民幣也計算在內的話，貨幣總量的增加即上升到六成以上。
按照通常的邏輯，全球貨幣的濫發(fā)會誘發(fā)惡性的通貨膨脹。然而，市場實際表現(xiàn)卻并非如此。無論是黃金，還是白銀價格都一路走低，銅和原油的價格甚至跌到了2008年金融危機前的水平。大宗商品的背后是實體經(jīng)濟。貨幣超發(fā)，而大宗商品價格卻下跌，只能說明企業(yè)的需求量在下滑。手里有錢（資本過剩），但是卻缺乏有效需求，導致資產出現(xiàn)高投機的傾向，在“資產配置荒”的大背景下，即便冒著血本無歸的風險也要去市場上賭博，但剔除風險/波動后的平均回報依然很低。
盡管中國經(jīng)濟還處于中高速發(fā)展階段，但中國的廣義貨幣（M2）在過去20余年里持續(xù)高增長，已經(jīng)形成了巨大的堰塞湖。錢多了，資產——特別是優(yōu)質的資產卻很少。猶如中國失衡的男女比例，才貌雙全的女子成了優(yōu)質標的，必然受到各方的追逐。過去，房地產開發(fā)和股市是兩個最大的蓄水池，但2015年6月份發(fā)生了股災，有待恢復；雖然2015年第三季度房地產投資開發(fā)增速已經(jīng)由正轉負，但還無可替代。
四、并購潮還會更兇猛
去年的“萬寶之爭”受到市場的空前關注，也引來了監(jiān)管層的注意。2015年12月23日晚，保監(jiān)會發(fā)布“3號準則”，開始針對此類公司加強流動性風險的監(jiān)管。預計未來針對流動性風險監(jiān)管壓力將會持續(xù)增強，“短債長投”模式會得到控制，部分險資舉牌潮或難以持續(xù)。
然而，這并不意味著這一股浪潮會就此隱退。過去，受制于監(jiān)管對險資在不動產及股權投資領域的限制，險資普遍存在長債短投的反向錯配，導致其融資成本偏高、投資收益偏低。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，無風險利率下滑，資產荒考驗及期限錯配等風險迫使險資必須進入股市尋找投資標的。
受“3號準則”和人民幣進入貶值通道預期的影響，同時高等級固定收益資產已經(jīng)相對較少的情況下，2016年，險資可能會加大海外資產的購買力度。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月28日，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，其中險資是絕對的主力部隊。目前房地產在中國險資的投資組合中僅占總投資資本的1%，遠低于歐美同類基金的5%—15%。鑒于全球門戶城市的房地產投資具有高回報率、較低風險以及組合多樣化的優(yōu)勢，中國險資在此領域施展的空間巨大。
而且，險資只是資本市場的冰山一角。經(jīng)濟發(fā)展趨勢從不以個人意志為轉移，資本的堰塞湖集聚了巨大的勢能時刻在尋找最好的價值洼地。王石即便擊退寶能系，萬科作為優(yōu)質藍籌公司未來仍會遇到其他險企或其他金融資本的爭奪。
發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，經(jīng)濟轉型期從來都伴隨著大規(guī)模的并購潮（事實上，監(jiān)管層也支持這一點，在最近的中央城市工作會議上明確支持房企的兼并重組），而隨著社會財富、資本的積累，市場經(jīng)濟會從產業(yè)資本主導逐步向金融資本主導升級。
五、資本和地產金融大時代中資本追逐的邏輯
中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，利率下行周期的“資產配置荒”，疊加預期人民幣進入貶值通道，過剩的流動性（資本）追逐國內外房地產等大類避險資產符合基本的邏輯，這是資本和地產金融的大時代。
其實，不必過度忌憚虛擬經(jīng)濟和虛擬資本主導支配實體經(jīng)濟、物質資本的狼子野心。就險資舉牌房企而言，如果險資只是想玩一夜情，又何必舉牌？既然險資拿出了認真談戀愛的姿態(tài)，不妨更多地暢想何時結婚以及婚后怎么生活。
這方面的模范是美國的西蒙地產集團——西蒙地產穩(wěn)健的商業(yè)模式和良好的營運管理，使得西蒙REITs平臺持續(xù)獲得較高的投資回報，吸引廣大投資者；而西蒙REITs則使得西蒙地產能夠撬動融資杠桿，通過并購實現(xiàn)快速擴張，然后以龐大的資產規(guī)模來分散風險。好的商業(yè)模式+好的金融模式，使西蒙地產集團成為全美最大的商業(yè)地產運營商和北美最大的零售地產上市公司。
中國不缺開發(fā)商，但急缺像西蒙這樣的公司。而中國的西蒙唯有在地產+金融的土壤中才能孕育。與其過度恐懼資本的野蠻，不如期待美好。
六、房地產企業(yè)究竟是+什么？
2015年對于深圳來說是個激蕩起伏的一年，全年中盡顯“房價高漲”、“地王拍賣”、“閩系入侵”、“惡意收購”等關鍵詞。如此發(fā)展下去，這對深圳本土開發(fā)商究竟是何種刺激和壓力？
以上所有的事件背后，都有“金融大鱷”在攪動，他們所攪動的不是一個企業(yè)，而是整個行業(yè)，他們在為整個行業(yè)帶來危機，同時，也在改變這個行業(yè)發(fā)展的方向。筆者認為，未來房地產企業(yè)發(fā)展，已經(jīng)脫離了傳統(tǒng)的開發(fā)的模式，在一個以“互聯(lián)網(wǎng)+”為代表的新的時代，房地產企業(yè)究竟是+什么？如何+？其實也很簡單，“+金融”，加上金融的翅膀，讓老虎飛起來。如果未來的房地產企業(yè)沒有金融優(yōu)勢，沒有融資渠道，還在計劃用自有資金或者是純粹的銀行貸款資金，未來的路徑將會越來越小，越來越窄。
信達和泰禾是近年外來房企入深的典型案例，但不是孤例。拿地的本質是資源的搶奪和資金的較量，只要市場存在，搶奪和較量就有解。但是他們的資源是從哪里來？怎么來？回答只有一個，金融市場上獲取，通過保險、信托、基金、眾籌等非銀行貸款渠道獲得。當非金融房企還在苦苦測算投資回報率要高于資金成本的時候，金融房企只需獲取融資成本即可進行瘋狂掠奪資源。未來土地資源的獲得最終會體現(xiàn)在資金市場的較量上。
未來傳統(tǒng)的房地產企業(yè)如何突圍，筆者認為，只能加強房地產企業(yè)的融資實力，擺脫單一的母公司輸奶和銀行借貸的單一體制，打造強有力的實力平臺，加大金融市場開拓能力，加強同金融行業(yè)溝通，甚至和金融行業(yè)進行融合。這樣才能在已經(jīng)到來的“白銀時代”獲得一定的話語權和利益。具體來說，加大房企的資產實力，將相關的優(yōu)良資產注入房地產企業(yè)中，打造一個能在金融市場自我循環(huán)，良性發(fā)展的運營平臺。未來的房地產企業(yè)已經(jīng)非常模糊化和跨界化，它所能提供的不僅僅是房子本身或者是居住關系，而是一種“金融+資源”的生態(tài)鏈條，可以為更多的客戶提供“房產+金融”的服務。從而從“房子的制造商”全新蛻變?yōu)椤吧罘⻊丈唐脚_”，只有這樣，才能更好地適應市場的發(fā)展和趨勢，才能不被市場所淘汰。