解析特力資源性資產(chǎn)租賃收入提升背后的數(shù)據(jù)
發(fā)布日期:2017/3/23 14:32:42 | 瀏覽次數(shù):10975 來源:劉海澄/特力集團(tuán)企管部
2016年特力物業(yè)租賃收入8500萬元，又一次刷新紀(jì)錄，在不斷提升的數(shù)據(jù)面前，我們更需清醒地認(rèn)識(shí)到：特力物業(yè)正受到整體經(jīng)濟(jì)形式停滯不前和新增物業(yè)不斷涌入的雙重夾擊，在自身租賃價(jià)格已不具優(yōu)勢(shì)的情況下，只有通過分析市場(chǎng)環(huán)境和供需狀況以及剖析自有數(shù)據(jù)，提升舊有物業(yè)品質(zhì)，重新規(guī)劃經(jīng)營(yíng)方向，挖掘現(xiàn)有物業(yè)潛力,確保2017年及未來經(jīng)營(yíng)收入保持穩(wěn)定。
一、2017深圳寫字樓租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè)
近期，仲量聯(lián)行發(fā)布的《2016年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2017年展望》中提出：2016年全年，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)共計(jì)130萬平方米。 2017年，深圳預(yù)計(jì)將有超過90萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)入市。未來2年依然將有大量新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)處于供應(yīng)高峰。
因此，新增供應(yīng)的累積效應(yīng)以及市場(chǎng)去化的放緩，未來將推升整體市場(chǎng)的空置率，租金的下行壓力將變大。
二、特力資源性資產(chǎn)現(xiàn)狀
（一）特力資源性資產(chǎn)租賃總概
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類 別 |
2016年合計(jì)/平均 |
2015年合計(jì)/平均 |
2014年合計(jì)/平均 |
2013年合計(jì)/平均 |
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可供租賃面積 |
12.61萬m2 |
12.40萬m2 |
12.14萬m2 |
11.6萬m2 |
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空置率(%) |
1.29% |
1% |
0.54% |
/ |
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租金總收入(萬元) |
8581 |
7614 |
5869 |
5300 |
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平均單價(jià)（元/m2.月） |
59.72 |
55.94 |
43.67 |
38.07 |
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市場(chǎng)價(jià)位偏離度 |
16.8% |
64.5% |
119.8% |
/ |
市場(chǎng)價(jià)位偏離度是檢驗(yàn)資源性資產(chǎn)管理水平的標(biāo)尺，2016年該數(shù)據(jù)為16.8%，比2013年平均單價(jià)38.07元/平方米，提升達(dá)到56.9%，數(shù)據(jù)大跨越式的減少，表明了特力物業(yè)租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值正在逐步趨于一致。
從空置率可以看出，隨著物業(yè)與市場(chǎng)偏離度越來越接近，空置率逐步上升。經(jīng)過3年來的內(nèi)部挖潛，可供租賃面積增加了約1萬平方米。目前來看，珠寶行業(yè)仍處于低迷狀態(tài)。而水貝片區(qū)的收入占特力總收入的1/3強(qiáng)，因此，預(yù)計(jì)2017年同口徑收入將在2016年的基礎(chǔ)上略有降低。
（二）特力物業(yè)區(qū)域分布特點(diǎn)
2016年的租賃面積約為12.6萬平方米，大部分位置分布于深圳羅湖區(qū)，占比約90%。
羅湖區(qū)物業(yè)分布于：水貝、布心、泥崗、八卦嶺及人民北片區(qū)，基本屬于深圳傳統(tǒng)老舊工業(yè)區(qū)。見下圖1、2。其中分布面積最大為布心片區(qū)，占比26%。水貝片區(qū)區(qū)域面積占比19.2%，位列第二，而收入占比33.4%，位列第一位。八卦嶺及泥崗二個(gè)區(qū)域整體價(jià)值低，兩地合計(jì)面積占比27.7%，收入貢獻(xiàn)僅15.5%。
（三）含金量最高及最低物業(yè)板塊比較
盡管近年來珠寶行業(yè)的景氣度持續(xù)低迷，但位于水貝二路沿街的2660平方米的街鋪，單價(jià)收入約為470元/平方米，盡管僅占總面積1.5%，仍為公司創(chuàng)造了年度總收入的17%，成為特力貨真價(jià)實(shí)的黃金旺鋪。而幾乎同樣面積的泥崗桃花源16棟宿舍，面積2574平方米，面積比為1. 4%，收入比為不到0.5%，年收入貢獻(xiàn)44萬元，是特力物業(yè)的價(jià)格谷底。
三、特力資源性資產(chǎn)主要存在的問題
（一）水貝租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇
水貝區(qū)域物業(yè)是特力目前最優(yōu)質(zhì)資源，但高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)：一方面，水貝租賃市場(chǎng)隨行業(yè)變動(dòng)呈現(xiàn)較強(qiáng)的波動(dòng)性，黃金地段街鋪價(jià)格從2014年底高峰期的1200元/平方米，降為現(xiàn)在的最高750元/平方米，降幅超過1/3。另一方面從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，水貝片區(qū)已有專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)面積已近19萬平方米，未來3年內(nèi)，新增專業(yè)市場(chǎng)面積約為16.7萬平方米，整體計(jì)容面積41.5萬平方米，將遠(yuǎn)超目前已有市場(chǎng)體量。特力現(xiàn)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在，一旦出現(xiàn)空置或降價(jià)，極大影響收益水平。
（二）長(zhǎng)期合同
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年及以后到期合同，同時(shí)簽訂時(shí)間超過5年以上，此類物業(yè)面積約為3萬平方米，占比總面積的1/4，而價(jià)格為中原平均價(jià)格的1/2左右。
比較突出的如：桃花源16棟宿舍合同簽訂期長(zhǎng)達(dá)15年，2022年到期，其面積2574平方米，月平均單價(jià)13.6元/平方米，僅為市場(chǎng)價(jià)的1/3。
八卦嶺421廠房合同簽訂期為5年，幾年來價(jià)格一直保持在22-24元/平方米之間。直至去年9月價(jià)格才提升為30.67元/平方米，但也僅為市場(chǎng)價(jià)格的43%。
（三）歷史遺留問題
因特力下屬子公司的歷史改制糾紛，布心宿舍有近1000 平方米的物業(yè)，合同無法簽訂，無租戶繳納租金或長(zhǎng)期拖欠，近年來收入基本不計(jì)。
四、探索提升物業(yè)價(jià)值的解決方案
（一）重新規(guī)劃老舊物業(yè)、提升整體物業(yè)品質(zhì)
目前的整體經(jīng)濟(jì)處于低迷期，物業(yè)定位策略需選擇以優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、服務(wù)鞏固市場(chǎng)地位。特力租賃價(jià)格在逐步與市場(chǎng)價(jià)格接軌后，原有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不復(fù)存在，唯有依靠物業(yè)品質(zhì)的提升、物業(yè)服務(wù)的完善才能吸引客戶，留住客戶。
更新、改造舊有物業(yè)，形成規(guī)�；沟脜^(qū)域價(jià)值與活躍度提升。如：可考慮對(duì)即將到期物業(yè)——八卦嶺421廠房，提前介入整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，在一樓繼續(xù)保留高檔建材門店，二樓以上物業(yè)可以考慮辦公寫字樓等其他相關(guān)業(yè)態(tài)，此舉不僅能夠提升物業(yè)檔次，而且一舉消除安全隱患。
（二）以服務(wù)吸引優(yōu)質(zhì)客戶，擴(kuò)大特力影響力
應(yīng)對(duì)不斷加劇的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，尤其在水貝片區(qū)，特力應(yīng)采用更靈活的租賃條款、預(yù)租賃提前、維系客戶感情等措施，以提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
建立客戶分級(jí)檔案，針對(duì)分級(jí)采用不同的租賃營(yíng)銷策略：從物業(yè)的市場(chǎng)定位與客戶定位，租戶的行業(yè)背景，租金承受力、租期長(zhǎng)短，擴(kuò)張潛力等方面建立優(yōu)質(zhì)客戶和潛在客戶檔案，同時(shí)為水貝珠寶大廈續(xù)存客戶。
在水貝租賃市場(chǎng)飽和的情況下，價(jià)格優(yōu)勢(shì)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)雙管齊下，使優(yōu)質(zhì)客戶與特力在水貝共同發(fā)展。
（三）盤活存量資產(chǎn)，合署辦公，資源共享
特力名下物業(yè)面積為14.6萬平方米，現(xiàn)出租面積12.6萬平方米，如何充分規(guī)劃、合理利用剩余的2萬米，找出市場(chǎng)利用價(jià)值，也是當(dāng)前挖潛的手段之一。
2015年特力物業(yè)公司、經(jīng)營(yíng)部搬遷至市場(chǎng)價(jià)值低的華日大廈，三家公司合署辦公，部分資源共享，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)整體增值。
（四）法律及溝通并舉解決歷史遺留和長(zhǎng)期物業(yè)問題
這兩部分問題是一直困擾公司的難解之題。對(duì)于存在歷史遺留問題物業(yè)、長(zhǎng)期合同或無簽訂合同物業(yè)，通過談判溝通和法律手段介入并舉手段。如能順利解決此部分物業(yè)，到期后將在現(xiàn)有收入基礎(chǔ)上增加1000多萬元。
（五）嚴(yán)守制度，不逾紅線
只有守規(guī)矩，才能打勝仗。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者以國(guó)資委、特發(fā)、特力各級(jí)各部門的規(guī)則管理制度為準(zhǔn)繩，堅(jiān)守道德標(biāo)準(zhǔn)。以層級(jí)明確的資源性管理制度為標(biāo)準(zhǔn)，相互監(jiān)督，嚴(yán)格遵守。
（六）制定合理的激勵(lì)制度
2016年特力首次提出對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)施經(jīng)營(yíng)激勵(lì)政策，分段考核、一線傾斜、重獎(jiǎng)超額，此舉提升士氣，鼓舞人心，本年收入突破8500萬元大關(guān)，激勵(lì)措施的影響功不可沒。
在背負(fù)著特力優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流和主要經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的雙重重任之下，特力資源性資產(chǎn)租賃又面臨著整體經(jīng)濟(jì)前景不明朗，價(jià)格趨于市場(chǎng)化，優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素的考驗(yàn)，特力資源性資產(chǎn)租賃工作任重道遠(yuǎn)！