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深圳商報記者 陸劍偉

今年以來，深圳房價高企。怎樣解決高房價與居住需求的矛盾？作為“十二五”規(guī)劃的收官之年，我市在商品房、安居房、城市更新等住宅供應(yīng)體系方面加大投入，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭良好，住宅供應(yīng)和成交量同比均有較大幅度增長。“十三五”期間，我市仍將深化住房制度改革，圍繞“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的總體思路，建立多層次住房供應(yīng)體系，實現(xiàn)“中間大、兩頭小”，能夠滿足剛需型市民的“橄欖型”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓本地居民“住有所居”。

多層次加大住宅市場供應(yīng)

“這個月都忙著在各大售樓現(xiàn)場看樓，有剛需盤，也有豪宅，昨天我終于在坪山買了一套90多平方米的房子。雖然深圳房價很高，但是如果仔細淘，還是能買到合適的房子�！�80后小戴已是半個“樓市通”了。他認為，把范圍放大些，深圳還是有不少三百萬元左右的房子，適合他這種剛需客。

對于市場上旺盛的購買需求，今年以來，深圳從多層次加大住宅市場的供應(yīng)。1~11月，全市商品住房累計批準預(yù)售面積為611.98萬平方米，較去年同期增長29.3%；新建商品住宅累計成交面積為593.24萬平方米，較去年同期增長82.9%，二手住宅累計成交面積為936.1萬平方米，較去年同期增長137.9%；

保障房方面，今年計劃供應(yīng)1.8萬套。近五年來，深圳開工保障房21.7萬套，竣工9.04萬套，分別是上一個五年的8.2倍和9倍。

2015年，我市計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1197億元。截至10月，全市房地產(chǎn)累計開發(fā)投資完成額1078.97億元，較去年同期增長28.2%。照此增速，預(yù)計全年投資額將接近30%。

作為住宅供應(yīng)的主要源頭，城市更新也在今年進入快速發(fā)展期。市城市更新局數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，全市經(jīng)市政府審批通過的城市更新項目有75項，總用地面積達到696公頃。審批通過的城市更新單元有37項，規(guī)劃建筑面積1109萬平方米。截至10月底，全市在建城市更新項目累積完成固定資產(chǎn)投資402億元，今年城市更新投資有望突破500億元。

今年剛需客成交占比超六成

在龍崗中心城一項目銷售現(xiàn)場，適逢周末百余位市民看樓，該樓盤的銷售價格從3.4萬~4.9萬元/平方米不等�，F(xiàn)場的年輕人占據(jù)絕大多數(shù)，小謝，就是其中的一位。研究生畢業(yè)后，小謝來深圳工作，年收入近20萬元，他希望能夠?qū)崿F(xiàn)年末置業(yè)愿望，并打算和女朋友結(jié)婚。

“來購房的人群主要分為兩類，一類是用于婚房的80后夫妻；一類是高薪單身男女白領(lǐng)，用于自住。這兩類人群基本上都是剛需族，大多是80后，首次置業(yè)�！� 現(xiàn)場營銷置業(yè)顧問介紹說。

在深圳不少樓盤中，剛需客依舊在成交中“挑起大梁”。中原地產(chǎn)、安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，剛需客成交占比超過六成。

“和我一起到深圳的四位同學(xué)，有兩位離開了，因為實在受不了深圳的高房價�！痹谫I了一套89平方米的戶型后，小謝這樣告訴深圳商報記者。

“近年來，我國一線和二線熱點城市因房價高企，城市新進入人才等夾心層群體住房問題突出，一定程度影響城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市競爭力的提升�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒建議，今后一線城市要深化住房制度改革，圍繞“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的總體思路，建立多層次住房供應(yīng)體系，實現(xiàn)本地居民“住有所居”。

深圳房價全年同比漲近30%

今年，深圳房價漲幅領(lǐng)漲全國。11月份，新建商品住宅簡單均價為44761元/平方米，房價指數(shù)較去年同期上漲26.3%，房價持續(xù)上漲。

從整體走勢看，今年深圳樓市并非“單邊上揚”的行情。三季度，因上半年房價上漲過快，我市樓市出現(xiàn)調(diào)整，7~9月，新房銷售面積環(huán)比漲幅分別為-12%、-14%、-28%；7~10月，二手住宅銷售面積環(huán)比下降12%、19%、25.3%、25.8%。

進入四季度，我市樓市再度回暖，10月份新建商品住宅成交面積止跌回升，環(huán)比增長32.5%，11月份環(huán)比增長7.7%；二手住宅成交面積在連續(xù)四個月回落后再度回升，11月份環(huán)比增長16.2%；

10月份新房簡單均價33599元/平方米，低于9月的36191元/平方米；但11月份為44761元/平方米，比10月大幅上漲。11月份，價格上漲主要受區(qū)域結(jié)構(gòu)性因素影響，總體看各區(qū)域?qū)嶋H漲幅仍有限。

一線城市房價雖然已達高位，但在強大的人口吸納能力作用下，巨量的常住人口和外來人口基數(shù)，仍然保證了市場旺盛需求。其中深圳房價增幅最大，全年同比上漲接近30%，下半年同比增幅更是突破60%。

克而瑞機構(gòu)認為，政策利好、高端項目成交走俏、股市推動、供應(yīng)助推等因素，是深圳房價上漲的直接動因，但究其根本，還是應(yīng)該歸結(jié)為多年積壓的需求集中釋放。與深圳類似，上海、北京房價也上漲較快，北京同比上漲7%，上海同比上漲16.7%；僅廣州成交均價同比小幅回落0.3%，同比基本持平。

業(yè)內(nèi)人士樂觀深圳樓市

作為“十三五”開局之年，深圳樓市的表現(xiàn)頗令人關(guān)注。

在深圳商報記者對業(yè)內(nèi)專家的采訪中，他們多數(shù)表示了“看好預(yù)期”。

“鑒于深圳樓市供求關(guān)系緊張，深圳房地產(chǎn)市場未來持續(xù)發(fā)展的動力非常充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資與住房消費持續(xù)增長的需求仍將強烈�！蓖蹁h表示，深圳過去5年每年購房需求約20萬套，但由于新建商品住房每年供應(yīng)僅五六萬套左右，使得多數(shù)購房需求需要通過二手住房市場、周邊城市市場，以及本市法外市場（小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等）等予以解決，本市住房市場供求關(guān)系長期處于緊張狀態(tài)，房價也存在長期上漲的可能。各類購房需求仍將繼續(xù)入市，市場將繼續(xù)保持供銷兩旺趨勢。預(yù)計全年新建商品住房銷售量增幅在5%以內(nèi)，規(guī)模在7萬套左右。

從年末的中央經(jīng)濟工作會議來看，希望通過補貼農(nóng)民工買房等政策，進一步引導(dǎo)需求釋放，緩解三四線市場庫存壓力。

據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計，截至12月20日，深圳一手房可售面積為421.13萬平方米，可售套數(shù)為39351套；若按近8周深圳新房周平均1430套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為27.5周，大約7個月。按商品房庫存合理水平為11~12個月來看，深圳新房庫存處于合理水平，庫存壓力較小。

克而瑞機構(gòu)認為，在成交結(jié)構(gòu)上，一線城市和部分二線重點城市，因為改善需求高峰已過，未來剛需產(chǎn)品成交占比相應(yīng)上升。

看好未來需求空間

為化解中國房地產(chǎn)庫存，今年中央經(jīng)濟工作會議提出一系列應(yīng)對舉措，明確指出鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發(fā)商降價。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前中國樓市分化明顯，一線城市和杭州、南京等二線城市庫存危機已緩和，降價動力不足。而大量庫存囤積的三四線城市，房價不高，賣不出去多是本身需求不足、市場飽和，繼續(xù)“以價換量”效果有限。

2016年深圳房價仍將繼續(xù)上漲，但漲幅有限。王鋒表示，由于深圳長期住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，而未來市場需求仍比較大，故房價仍會保持一定幅度的上漲趨勢，預(yù)計2016年全年深圳新建商品住房價格，仍會保持10%左右的上漲。