轉(zhuǎn)變思路，積極開(kāi)拓，天鵝工業(yè)區(qū)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升
發(fā)布日期:2016/3/24 11:19:14 | 瀏覽次數(shù):5524 來(lái)源:高巍/特發(fā)地產(chǎn)公司
2010年毗鄰東莞雁田的鵝公嶺工業(yè)區(qū)，被龍崗區(qū)政府作為推進(jìn)平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)并開(kāi)始土地整備工作。由此，使本來(lái)經(jīng)營(yíng)不甚景氣的天鵝工業(yè)區(qū)物業(yè)租賃再度陷入困境。前些年去過(guò)天鵝工業(yè)區(qū)的人一定知道，這里由于面臨拆遷，陳舊不堪的廠房和配套設(shè)施得不到改善，物業(yè)環(huán)境惡劣，原有進(jìn)駐的生產(chǎn)廠家技術(shù)含量很低，安全知識(shí)匱缺。政府有關(guān)部門對(duì)于工業(yè)區(qū)又實(shí)行限租政策，新的租賃單位入駐不了，天鵝工業(yè)區(qū)的運(yùn)營(yíng)舉步維艱。面對(duì)土地整備造成的租賃經(jīng)營(yíng)困境，天鵝公司管理團(tuán)隊(duì)積極探索工業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，更新和調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，積極開(kāi)拓業(yè)務(wù)，對(duì)外加強(qiáng)與政府部門溝通，爭(zhēng)取放寬限租，加大招租力度；對(duì)內(nèi)整頓物業(yè)環(huán)境，優(yōu)化管理措施。經(jīng)營(yíng)效益逐步提升：物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入從2010年的475萬(wàn)元增加到2015年的687萬(wàn)元，利潤(rùn)從0.2萬(wàn)元增加到31.36萬(wàn)元。創(chuàng)下歷史新高，實(shí)現(xiàn)收入及利潤(rùn)的歷史性突破。采取的措施主要是：
一、加強(qiáng)物業(yè)管理、改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境
通過(guò)采取委托專業(yè)安保公司、清潔綠化公司、維保公司為天鵝工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理提供專項(xiàng)服務(wù)，自行采購(gòu)和安裝了監(jiān)控設(shè)備，更新和維修消防設(shè)施，強(qiáng)化自身管理等措施加強(qiáng)對(duì)工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理和對(duì)客戶的服務(wù)，不斷改善和提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境。而周邊同地段鵝公嶺村物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與天鵝工業(yè)區(qū)比較相去甚遠(yuǎn)，因此承租人大多選擇進(jìn)駐天鵝工業(yè)區(qū)，使得天鵝工業(yè)區(qū)廠房的出租率達(dá)到95%以上。
二、狠抓安全管理、確保安全生產(chǎn)
天鵝工業(yè)區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀十分陳舊，也沒(méi)有按現(xiàn)行規(guī)范要求配備消防自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋等消防設(shè)備設(shè)施，加上入駐的大多是低端產(chǎn)業(yè)，安全生產(chǎn)面臨壓力巨大。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，董事長(zhǎng)張俊林、副總經(jīng)理俞磊、桂自強(qiáng)、李明俊等領(lǐng)導(dǎo)也先后到天鵝工業(yè)區(qū)視察指導(dǎo)安全生產(chǎn)工作。為確保安全生產(chǎn)，我們采取了多種措施。一是指定一名員工簽訂了責(zé)任書專職安全管理，定期考核、獎(jiǎng)懲。二是全面加強(qiáng)安全隱患排查。專職安全員每天對(duì)各廠家進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患采取“三不放過(guò)”原則。檢查發(fā)現(xiàn)連續(xù)兩次出現(xiàn)同類安全隱患則對(duì)承租人采取交納安全違約金的措施；連續(xù)三次出現(xiàn)則出租人有權(quán)單方終止合同、承租人須限期離場(chǎng)。三是投入專項(xiàng)資金對(duì)現(xiàn)有消防設(shè)備設(shè)施、電梯、變配電設(shè)備進(jìn)行安全整改，修建了危險(xiǎn)品存放倉(cāng)庫(kù)，要求所有廠家的危險(xiǎn)品必須存入危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并嚴(yán)格實(shí)行入庫(kù)出庫(kù)等級(jí)制度。四是加強(qiáng)安全教育。2015年，公司聘請(qǐng)安全顧問(wèn)對(duì)承租戶及公司所有工作人員進(jìn)行了多次集中授課，重點(diǎn)講授滅火、逃生、安全用電、機(jī)械傷害、貨物堆放等安全常識(shí)，并現(xiàn)場(chǎng)演練了應(yīng)急預(yù)案。通過(guò)狠抓安全管理，改善了安全生產(chǎn)環(huán)境，天鵝工業(yè)區(qū)的安全生產(chǎn)又度過(guò)了平穩(wěn)的一年。
三、實(shí)行公開(kāi)招租、適時(shí)調(diào)整價(jià)格
2014年底，公司按照集團(tuán)要求制定了2015年公開(kāi)招租方案。方案規(guī)定天鵝工業(yè)區(qū)所有面積超過(guò)500平方米的房屋及土地的出租必須進(jìn)入深圳聯(lián)合交易所實(shí)行公開(kāi)招租，公司通過(guò)對(duì)周邊物業(yè)租賃行情詳細(xì)調(diào)研后，果斷地調(diào)高了租金水平。公開(kāi)招租方案實(shí)施以后，一方面原有的承租戶均作為唯一意向承租人續(xù)簽了租賃合同，同時(shí)還增加了部分新的租戶，從而降低了房屋的空置率。
四、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào) 爭(zhēng)取政府支持
2011年，政府部門將包括天鵝工業(yè)區(qū)在內(nèi)的鵝公嶺列入土地整備范圍。為加快實(shí)施土地整備，相關(guān)部門對(duì)整備區(qū)域內(nèi)的房屋采取了不予辦理租賃登記、不予辦理工商注冊(cè)和環(huán)保許可等限制租賃措施；同時(shí)市場(chǎng)監(jiān)管部門還加強(qiáng)了對(duì)整備區(qū)各生產(chǎn)企業(yè)的商事登記監(jiān)管。限租措施嚴(yán)重影響了租賃經(jīng)營(yíng)和承租戶的穩(wěn)定性，包括興通成機(jī)電公司在內(nèi)的很多企業(yè)因?yàn)樵撛蛟谶^(guò)去的幾年時(shí)間內(nèi)被迫相繼外遷。2014年以來(lái)，我們通過(guò)與政府相關(guān)部門多次溝通協(xié)調(diào)后獲得了相應(yīng)支持，政府部門對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)松綁了限租政策，2015年沒(méi)有發(fā)生一例因限租而外遷的承租企業(yè)。正是通過(guò)采取加強(qiáng)管理、規(guī)范招租、爭(zhēng)取支持等經(jīng)營(yíng)措施，天鵝工業(yè)區(qū)2015年的經(jīng)營(yíng)收入與去年同比增加了31.36%，這對(duì)于受土地整備政策影響并處于城市更新前的天鵝工業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，應(yīng)是一個(gè)大的突破。
2016年度的公開(kāi)招租工作即將展開(kāi)，擺在我們面前依然還有諸多困難影響租賃經(jīng)營(yíng)。
首先是片區(qū)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境影響。政府部門的土地整備工作進(jìn)展緩慢，片區(qū)內(nèi)一部分房屋已經(jīng)征收，所剩的村集體房屋60%以上處于空置狀態(tài)，這些房屋的租金水平低于天鵝工業(yè)區(qū)的租金水平，這對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)有租戶將產(chǎn)生較大影響。
其次是周邊產(chǎn)業(yè)生存狀態(tài)的影響。天鵝工業(yè)區(qū)緊鄰東莞雁田，2015年雁田乃至整個(gè)東莞出現(xiàn)了一定規(guī)模的工業(yè)企業(yè)倒閉潮，一些低端無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)紛紛倒閉或外遷后空置了大量廠房，這些空置廠房所處的工業(yè)區(qū)在軟、硬件方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于天鵝工業(yè)區(qū)，這也將對(duì)我們的租賃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。
再次是園區(qū)現(xiàn)狀的影響。天鵝公司一直在大力推進(jìn)天鵝項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市更新計(jì)劃即將獲得市政府的批準(zhǔn)，在項(xiàng)目推進(jìn)期間公司沒(méi)必要再投入大量資金來(lái)改善園區(qū)的現(xiàn)狀。因此近些年園區(qū)內(nèi)一直存在廠房老舊、消防設(shè)備實(shí)施落后等安全生產(chǎn)隱患。同時(shí)，目前入駐的一些家具生產(chǎn)、廢品加工回收、紙箱制作等低端企業(yè)也大大增加了我們的安全管理難度，對(duì)于一些長(zhǎng)期存在安全隱患的生產(chǎn)企業(yè)我們還要果斷進(jìn)行清理。
上述因素將會(huì)對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響，但隨著城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)速度加快，2016年也許是天鵝工業(yè)區(qū)租賃經(jīng)營(yíng)的最后一年，因此不管有多大困難擺在我們面前，我們也要迎難而上，辛勤耕耘，力爭(zhēng)再獲豐收。