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房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式應(yīng)用的要點(diǎn)分析

發(fā)布日期:2020/3/5 11:00:40   |   瀏覽次數(shù):7618   來源:陳雪飛/特發(fā)地產(chǎn)公司



一、合作將成為行業(yè)常態(tài)

房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑,樓市調(diào)控、貨幣政策持續(xù)收緊。在嚴(yán)峻的市場環(huán)境中,行業(yè)集中度加速提升,房企為實(shí)現(xiàn)各自的發(fā)展目標(biāo),以合作的方式共同參與市場競爭的做法在最近幾年越來越頻繁。通過聯(lián)合體競買、設(shè)立合資公司、項(xiàng)目股權(quán)合作等諸多方式獲得土地資源及開發(fā),并發(fā)揮自身業(yè)務(wù)與資源優(yōu)勢,分享資源與機(jī)會(huì),合作開發(fā)將成為行業(yè)常態(tài)。合作開發(fā)的四大趨勢分別是:(一)更多元:兩方合作到多方合作;(二)更趨同:廣泛合作到同類合作;(三)更長遠(yuǎn):一次合作到持續(xù)合作;(四)更復(fù)雜:獨(dú)立操盤到聯(lián)合操盤。

在與同行交流中,我們得知有不少項(xiàng)目其合作方多達(dá)四五個(gè),合作可降低單個(gè)企業(yè)的投入資金、市場風(fēng)險(xiǎn),利于抓住窗口期快速發(fā)展的機(jī)遇。萬科2018年一季度增加開發(fā)項(xiàng)目49個(gè),其中61.9%的項(xiàng)目是通過合作獲取。對(duì)合作模式的剖析可以簡單歸納為“234”,即2種合作范圍(單項(xiàng)目合作、平臺(tái)公司合作)、3種操盤方式(不操盤、聯(lián)合操盤、獨(dú)立操盤)以及4種合作手法(明股實(shí)債、聯(lián)合拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)收購)。我們公司近年來開發(fā)的項(xiàng)目也有采用上述的模式,比如在建在售的天鵝湖畔項(xiàng)目屬于單項(xiàng)目獨(dú)立操盤,處于前期階段的坪興項(xiàng)目和元屋圍項(xiàng)目是通過平臺(tái)公司展開合作的項(xiàng)目。

對(duì)合作模式的選擇應(yīng)考慮產(chǎn)品成熟度、自身操盤能力、自身專業(yè)人員資源配置、合作方實(shí)力、市場風(fēng)險(xiǎn)等因素。比如萬科慣用小股操盤的模式,其有6項(xiàng)原則,分別是:1、降低資金投入比例(獨(dú)立開發(fā)的60%以下);2、提高投資收益門檻(原則上ROIC不低于20%);3、優(yōu)先與土地合作方合作;4、優(yōu)選合作形式控風(fēng)險(xiǎn)(與土地方合作,風(fēng)險(xiǎn)由小到大的選擇依次是設(shè)立項(xiàng)目公司、合作建房、股權(quán)收購;與資金方合作,風(fēng)險(xiǎn)由小到大的選擇依次是聯(lián)合競買、信托);5、經(jīng)營權(quán)可控(采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,經(jīng)營管理班子由萬科組建,董事會(huì)由雙方組成的方式);6、財(cái)務(wù)報(bào)表合并可控(持股比例小于50%的情況下也可以進(jìn)行會(huì)計(jì)并表,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第26條,滿足表決權(quán)過半、有財(cái)務(wù)和經(jīng)營決策權(quán)、有權(quán)任免董事會(huì)多數(shù))。

二、合作項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

合作是趨勢,但合作過程往往存在很多問題,比如合作效率不高、操盤思路和合作標(biāo)準(zhǔn)不一致、關(guān)鍵條線的權(quán)責(zé)不清、數(shù)據(jù)口徑不一等等,究其原因是合作規(guī)則出現(xiàn)了問題。

合作管控頂層設(shè)計(jì)框架概括為:1類模式(合作模式)、3大機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)(股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì))、6個(gè)關(guān)鍵角色配置(董事長、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總、各專業(yè)負(fù)責(zé)人、內(nèi)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、內(nèi)部條線對(duì)接人)、9大核心專業(yè)管控策略(投資、設(shè)計(jì)、工程、營銷、成本、招采、人力、計(jì)劃運(yùn)營、財(cái)務(wù))。

3大機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)首先要清晰:股東會(huì)是最高權(quán)利機(jī)構(gòu),審批范圍的約定是基礎(chǔ),表決方式的選用是核心(三種表決方式分別為1/2、2/3、一致決);董事會(huì)是經(jīng)營決策機(jī)構(gòu),須明確要上報(bào)董事會(huì)審批的事項(xiàng)(一般有6類事項(xiàng),包括目標(biāo)預(yù)算類、計(jì)劃管理類、設(shè)計(jì)類、成本采招類等);監(jiān)事會(huì)通常設(shè)監(jiān)事即可。合作項(xiàng)目無論采用何種模式,最重要的就是控制權(quán)之爭,合作公司3大機(jī)構(gòu)特別是股東會(huì)和董事會(huì)如何設(shè)計(jì)尤其重要。

6個(gè)關(guān)鍵角色的配置應(yīng)遵循:項(xiàng)目總通常由操盤方委派,副總由非操盤方委派(應(yīng)具備知情權(quán)、建議權(quán)、協(xié)調(diào)權(quán)、聯(lián)簽權(quán)和決策權(quán)),財(cái)務(wù)總監(jiān)優(yōu)選平行任命,專業(yè)負(fù)責(zé)人根據(jù)各方最擅長的專業(yè)設(shè)置,內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)由內(nèi)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及各專業(yè)條線對(duì)接人組成。

合作過程的管控應(yīng)以經(jīng)營為主線,貫穿拿地、前期準(zhǔn)備、開發(fā)及退出階段的全價(jià)值鏈。重點(diǎn)把控好三權(quán)一點(diǎn),具體是所有權(quán)(主要管控法人、股權(quán)比例、議事規(guī)則、分配權(quán)、股東會(huì)及職權(quán)、公司章程等)、控制權(quán)(主要管控董事會(huì)及職權(quán)、監(jiān)事會(huì)或?qū)徲?jì)委員會(huì)、經(jīng)營計(jì)劃及投資方案、內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、基本管理制度、企業(yè)文化、主要管理人員、印章及賬戶等)、經(jīng)營權(quán)(主要管控各類授權(quán)及權(quán)責(zé)流程、運(yùn)營會(huì)、制度流程、知識(shí)管理、信息化平臺(tái)、品牌客服、資產(chǎn)管理、對(duì)外信息披露等)、爭議風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(主要管控資金進(jìn)出、股東借款、期間費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)、延期賠付、質(zhì)量賠付、關(guān)系維護(hù)、退出機(jī)制、項(xiàng)目跟投等)。

通過合作優(yōu)勢互補(bǔ),在項(xiàng)目獲取、成本控制、融資方面都將更有優(yōu)勢,特別是對(duì)于投入大、周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目。特發(fā)地產(chǎn)公司近幾年處于擴(kuò)規(guī)模的發(fā)展階段,無論是拓展外地新市場,還是本地的城市更新類項(xiàng)目,都可多思考采用合作開發(fā)的模式。合作是行業(yè)趨勢,但要實(shí)現(xiàn)合作共贏,就要在合作規(guī)則、上層設(shè)計(jì)上下功夫研究,方能更好地把控合作風(fēng)險(xiǎn)。